Недвижимость

Але ціни на інші квартири продовжать рослися
В 2002 році ціни на вторинному ринку росли помітно повільніше, ніж у позаминулому. Аналитики очікують, що цього року тенденція збережеться: вартість квартир буде плавно рости, а цінова різниця між районами або типами будинків поступово стиратися.

Зниження цін на вторинному ринку фахівці чекали весь минулий рік. Але цього не відбулося. Навпаки, середня ціна квадратного метра “вторички” за 2002 рік виросла на 15% поза залежністю від характеристик житла. Тепер очікується, що в найближчі кілька місяців ціни залишаться стабільними, а річні темпи росту виявляться менше або на рівні минулого року - у межах 10-15%.

Весь 2002 рік обсяг пропозиції на вторинному ринку був на 15-20% вище, ніж в 2001 році. Тільки влітку кількість виставлених на продаж квартир скоротилося до рівня 2001 року (16 тис. об’єктів), але вже в другій половині вересня обсяг пропозиції відновився й досяг показника в 23-24 тис. квартир. Істотного підвищення цін не відбулося. У цілому за другу половину 2002 року вартість квартир на “вторичке” виросла на 5-9%.

Швидше всього торік росла ціна найдешевших квартир. На думку Ніни Кузнецовой, директори департаменту вторинного ринку житла компанії “МИАН”, у цьому сегменті сформувався так званий ринок продавця, коли на одну квартиру претендувало відразу кілька покупців. Такий попит привів до “вимивання” дешевих квартир з ринку. Уже восени 2002 року важко було знайти однокімнатну квартиру за $27-28 тис. (приблизно стільки вона коштувала в січні-лютому), а під кінець року середня вартість такого житла становила вже $30-33 тис.

Зараз підвищений попит на житло низької якості вже вдоволений, фахівці вважають запас подальшого росту для таких квартир вичерпаним. “З жовтня 2002 року й по сьогоднішній день попит на дешеві квартири на вторинному ринку був уже не таким високим, як у першій половині минулого року”, - розповідає Сергій Горенко, менеджер компанії “Сьомий поверх”.

Цегельні й панельні “хрущевки” за минулий рік подорожчали в середньому на 19-20%. Приблизно на стільки ж виросли ціни й на квартири в панельних будинках, що відрізняються не дуже вдалим плануванням (наприклад, занадто малою кухнею). Цегельні “сталінські” удома виявилися за підсумками року самими затребуваними - ціни на них збільшилися в середньому на 25%. Покупці розглядають такі будинки як альтернативу якісним новобудовам. “Сталинки” розташовані в гарних районах з розвитий інфраструктурою, та й площа квартир (до 150 кв. м) більше відповідає нинішнім запитам клієнтів.

Цікаво, що ціна пропозиції на вторинному ринку зараз дуже мало залежить від району. Квартири однієї якості на престижному заході й погано, що котирується сході, виставляються по $984 і $919 за кв. м відповідно. Покупці так і не змогли остаточно визначитися у своїх перевагах. Підвищеним попитом користуються й екологічно чисті, але вилучені райони столиці (Раменки, Солнцево, Измайлово), і центр, і модний Південно^-Захід. “Різниця між житлом залежно від типу або району усе більше стирається. Раніше можна було продати двухкомнатную квартиру в Крылатском і купити дві однокімнатні в Бутове. Зараз такого вже не буває”, - говорить Сергій Єлисєєв, директор по маркетингу компанії “Інк-нерухомість”.

Аналитики думають, що ринку зараз необхідне збільшення обсягу пропозиції, оскільки попит останнім часом дуже активний. “Кількість покупців збільшилося вдвічі, ми продаємо по 800-850 кв. м на місяць, - розповідає Роман Мурадян, директор керування вторинного ринку компанії “Миэль-недвижимость”. - Доходи нашого керування за минулий рік збільшилися на 40%”. “Миэль” викуповує частину виставлених на продаж квартир, інвестуючи у вторинний ринок біля $3 млн у рік.

Фахівці думають, що цього року різкі цінові перепади або коливання попиту типовому вторинному ринку не загрожують. Ще краще підуть справи в секторі елітної нерухомості вторинного ринку. За минулий рік частка “вторички” у сегменті “люкс” виросла з 20 до 55% (загальний обсяг елітного ринку склав $1 млрд). Рівень цін у житлових комплексах класу “А” у престижних районах Москви піднявся до $12 тис. за кв. м, класу “В” - до $5-6 тис., найбільшим попитом користувалися квартири площею до 200 кв. м.

Динаміка кількості пропозицій квартир

Місяць, рік

У цілому по Москві

1 кімнатні

2-х кімнатні

3-х кімнатні

01.2002

14 384

3 957

5 419

5 008

02.2002

16 321

4 616

6 244

5 461

03.2002

15 776

4 488

6 047

5 241

04.2002

15 973

4 512

6 185

5 276

05.2002

13 703

3 869

5 327

4 507

06.2002

13 355

3 779

5 161

4 415

07.2002

13 620

3 871

5 188

4 561

08.2002

11 668

3 192

4 381

4 095

09.2002

12 423

3 323

4 683

4 417

10.2002

13 867

3 775

5 194

4 898

11.2002

13 036

3 534

4 832

4 670

12.2002

11 788

3 171

4 403

4 214

Джерело: “Миэль-недвижимость”